房价接近一线城市!鄂尔多斯房地产市场升温,但中介建议你不要购买

这是鄂尔多斯,西北部戈壁沙漠上的一个四线制小城市。 谁能想到,2019年9月,当全国各地的房地产交易惨淡时,这座小城的价格出人意料地回升到历史最高点 这也是一个小城市。今年全国房地产销售面积下降了1.8%,商品房销售面积增加了8.1% 鄂尔多斯沙漠,让人看到海市蜃楼的神奇和疯狂 这里的房地产市场因为煤而繁荣。在过去的六年里,房价飙升了六倍,一度达到北上官深等一线城市。它被誉为“中国的迪拜” 这里的房地产市场也在下降,原因是煤炭、人口流失和闲置的建筑,这些曾经被称为“鬼城” 现在,这个小城市发生的事情也触动了全国各地买家的神经:全国楼市的降温已经持续了近一年,鄂尔多斯楼市的复苏,是否意味着触底反弹的信号已经到来?奇怪的反弹,鄂尔多斯楼市,到底发生了什么?1工作时间结束时人口突然增加,康巴什区又开始交通堵塞 这在过去这个小镇上是罕见的景象,但是现在,人口的快速增长让康巴什的居民大吃一惊。 康巴什作为鄂尔多斯新区,占地155平方公里,规划建筑面积32平方公里。从2004年到2010年,地方政府投资建设资金超过50亿元。 鄂尔多斯总人口在2018年达到207万 从2001年到2017年,鄂尔多斯市的人口在内蒙古12个地级市/盟的排名中从第9位上升到第6位。 同样在2017年,内蒙古只有两次正的人口增长,其中鄂尔多斯31%的增长率远远高于兴安盟的3% 因此,鄂尔多斯导游玛丽觉得鄂尔多斯不再是一个“小城市” 玛丽认为,不要说鄂尔多斯人,就连整个内蒙古人民都不同意康巴什是一个小城市的说法。”我在这里长大,这座新城市最初的设计人口是100万。” ”然后她立即发送了另一张地图——全国664个城市,2018年有88个城市人口超过100万。 在《时代》杂志2010年发表的文章《鬼城》(Ghost City)中,鄂尔多斯“15分钟内没有看到行人,路过康巴什区出租房产的汽车不到10辆”。 但是现在,在康巴什新区,这里曾经是人口最稀少的地区,不仅道路交通堵塞,还有许多行人在等交通灯。 确实有很多人 根据以前的计划,康巴什区的常住人口到2020年将达到30万 为了完成这一计划,仅从2004年到2010年,康巴什区就投资了22所新学校。 内蒙古大学鄂尔多斯校区、北京师范大学鄂尔多斯附属学校、内蒙古自治区首批重点高中、鄂尔多斯第一中学等重点学校都在康巴什区落户。 在医疗方面,鄂尔多斯中心医院(Erdos Central Hospital)是1950年首次成立的甲等医院,2013年迁至康巴什时全面升级,引进了当时先进的鼻胃镜、瑞士第五代体外碎石机等设备 马莉表示,鄂尔多斯中心医院目前是内蒙古第四大三甲医院,仅次于内蒙古医科大学附属医院、包头医科大学第一附属医院和内蒙古自治区医院。 随着另外五家顶级医院的加入,鄂尔多斯吸引了巴彦淖尔甚至包头等周边地区的居民前来就医。 这是鄂尔多斯将煤矿产业所得资金投资于教育、医疗和交通领域的方式。 在数十亿美元基础设施投资的引导下,当地条件在短短几年内有所改善。即使在2017年和2018年,它也相继被社会科学院评为健康宜居城市,吸引了大量的人迁入。 2010年,康巴什区的常住人口只有72,000人。今天,这里的常住人口增加了一倍,达到153,000人 2019年夏季,多达32名学生报名参加了清华北大鄂尔多斯市第一届高中入学考试,还有5名学生被香港知名大学录取。 鄂尔多斯晚报的记者告诉我们,这所学校周围的住宅楼价格至少已经超过了1万元。 而且长期处于无价值、无市场的状态。 随着人口的增加,对鄂尔多斯最直接的影响是房价在2010年升至1万元的历史高点。 尽管迪拜是中国的“煤炭倾销”城市,但鄂尔多斯的房价并非没有数万元的历史。 康巴什区是一座投资巨大的沙漠新城,曾被称为“中国迪拜” 鄂尔多斯市由于煤矿开采污染严重,地下蕴藏着大量煤炭资源。大约在2001年,这里已探明的煤炭储量占全国煤炭储量的六分之一。 巨大的资源创造了巨大的财富。自2004年以来,鄂尔多斯经济以每年20%以上的速度腾飞,连续15年位居内蒙古首位。 仅仅六年后,它就超过了香港,成为全国人均国内生产总值最高的城市。 那时,鄂尔多斯人有多富有,有句谚语说每217个鄂尔多斯人中就有一个亿万富翁。 巨额财富和豪华汽车是当地街道上最常见的奢侈品。甚至普通家庭在2010年前也能拥有3到4辆汽车。 巨大的财富创造了巨大的购买力。 除了豪华车,房地产也是“煤老板”最喜欢的投资 2010年,鄂尔多斯房价上涨了1万元。这个四线城市只用了6年时间就增长了6倍,而一线城市深圳只用了10年时间就完成了增长。一些建筑的价格接近3万元,超过了今年深圳的平均价格。 这是媒体一开始对鄂尔多斯地产奇迹的定义。 后来,这个定义被更多地用来描述它的疯狂。 2019年,有一些来自房地产行业的意想不到的消息,关于鹤岗上市出售的“卷心菜价格屋” 其中,黑龙江鹤岗、甘肃玉门的房价暴跌至每平方米仅100元,房子没有白菜新闻那么贵,相当震惊 作为资源型城市的代表,鹤岗和玉门也深受资源的诅咒。在过去高度依赖的资源枯竭后,当地人口损失惨重,房地产市场也随之瓦解,几乎成为空城市。 与鹤岗和玉门相比,鄂尔多斯过去是一个更加依赖资源的城市。煤矿及其相关产业一度占其产业结构的70%。 幸运的是,鄂尔多斯煤炭资源丰富,至今尚未枯竭。 与石油、天然气等矿物相比,煤炭是一种高污染能源,在开发利用过程中会对环境造成更大的危害。 在注重环保意识的绿色经济时代,天然煤的比例将会下降。 随着中国加入世界贸易组织和国际合作的深化,澳大利亚和美国的廉价煤炭可以进入中国市场。 在内部和外部压力下,2010年鄂尔多斯关闭了1625个小煤矿,使煤矿数量减少到只有276个 鄂尔多斯煤矿大多是露天开采。储量大的煤矿工业的衰退导致鄂尔多斯经济急剧下滑。 2013年,内蒙古经济增长率直接降至倒数第二,2017年降至5.8%的20年低点 关闭和关闭煤矿——如果它们可以简称为“倾销煤炭”,那就等同于“厄运”,它确实给鄂尔多斯的房地产市场带来了厄运。 自2011年以来,当地房地产市场持续降温,最终在2016年触底,平均房价不到4000元。 玛丽及其家人居住的房地产“金鑫翰林花园”在五年内从1万元下降到3750元。 这个秋天,会伤害她的父亲 房价会再次上涨吗?马丽的父亲马伟早年在包头工作。当时,它是内蒙古另一个经济发展迅速的城市。 2009年,马伟带着多年的生意收入回到鄂尔多斯。看到家乡的房价越来越高,他身边的朋友们已经通过投资房子“赚了很多钱”。六个月后,他花了部分资金,大约200万元,买了一栋房子。该房产为金韩信袁林,位于康巴什区,紧邻北京师范大学鄂尔多斯附属学校。 成吉思汗广场是当地的地标之一。它涵盖从小学到高中的12年义务教育。它靠近政府,被认为是当地的一所好学校。 马福的计划是回到家乡,在一家煤炭企业做经理。金鑫翰林花园可以作为投资,升值后以现金出售。在最坏的情况下,它也可以作为一个家庭未来的住所来解决女儿的孩子上学的问题,即使它只是女儿每天穿梭于康巴什区各个景点之间的休息场所。 这种一厢情愿的想法在2010年被彻底打破了。 马伟的煤矿企业倒闭,金鑫翰林花园的房价也下跌了70%,从200万元降至不到60万元。 更重要的是,随着煤矿行业的衰落和大量人口的流失,即使他愿意亏本出售,也没有人愿意再次接受他的提议。 在四处游荡了十多年后,他在家里绊倒了。 玛丽仍然记得她父亲搬进新房子时的感受,“他说他在用筛子打水,我又取笑他了。” “女儿玛丽的事业蒸蒸日上,现在她的旅游业已经成为鄂尔多斯新的支柱产业 甚至她的父亲也效仿,在当地开了一家餐馆供游客吃喝。 玛丽说有很多人,包括游客。 她的工作是带领游客从一个景点到另一个景点,包括成吉思汗广场、草原公园等。,大多是沙漠、草原风景或蒙古文化旅游景点 2018年,康巴什区接待游客285.7万人,其中过夜游客64.1万人,综合旅游收入9亿元。以旅游业为主的第三产业实现增加值51.4亿元,占国内生产总值的86%。 第三产业在当地产业结构中的比重正在增加,除了煤炭开采业的早期投资,煤炭开采业是一个几乎与煤炭无关的产业链。 这就是鄂尔多斯在2018年被命名为资源型城市转型模式的原因 这个四线城市的房地产市场也是基于其经济状况的改善。 在2017年经济增长率降至5.8%的历史低点后,第三产业的主导作用开始显现。 2011年,鄂尔多斯市国内生产总值为3218.5亿元,占国内生产总值的37.3%。2018年,鄂尔多斯市国内生产总值增长至3763.2亿元,第三产业比重增长至44.6% 七年来,第三产业在国内生产总值中的比重提高了7.3个百分点,工业增加值从1201亿元增加到1676亿元,对经济的贡献率也从31.4%增加到57.0% 2018年,鄂尔多斯旅游业接待了1400万游客。 仅马利一家就有望接待3万多名游客,并创造30万至50万元的收入。 旅游业和其他第三产业的发展不仅增加了居民的收入,也增加了当地居民的购买力。 2019年上半年,全国房地产业商品房销售面积同比下降1.8%,鄂尔多斯商品房销售面积同比增长8.1%,实现销售面积负增长至正增长 鄂尔多斯的很多当地人告诉我们,2010年东胜区的大部分房价已经回升到6000元以上,而经济、教育和医疗条件较好的康巴什区更受欢迎,平均房价接近1万元。 鄂尔多斯的房价明显反弹。我们在几个房地产交易平台上发现,当年玛丽父亲购买的金鑫汉袁林房地产价格为每平方米1.375亿元,已经回升,甚至略高于九年前购买的价格。 在康巴什区的另一栋小楼里,一位投资者在2016年成功实现了每平方米不到4000元的底价。现在每平方米的价格已经涨到6500元,纸面上每平方米的收入超过2000元。 这种疯狂的价格上涨会持续多久?当地房地产经理暗示鄂尔多斯房地产市场的下一个可能趋势:“目前的房价处于高位,不再具有投资价值。” 「虽然旅游业和其他第三产业推动经济增长,但本地经济的增长率已与2010年前有很大不同 与其他国家相比,鄂尔多斯10,000元的房价基础不一定那么好。 2018年,鄂尔多斯的名义国内生产总值增长了5.12%,而内蒙古另一个人口众多的城市赤峰的名义增长率超过了10%。包头的数据也比鄂尔多斯高2% 然而,2019年赤峰和包头的房价分别只有9600元和7900元。 从国家的角度来看,房地产市场有一个著名的效应,叫做“轮换效应”,即一线城市的房价上涨会早于二线城市,二线城市会早于三线城市,等等 反之亦然 9月17日,国家统计局刚刚在8月份发布了70个大中城市的房价指数。 二手房价格上涨后排名前十的城市都是受到严格监管的一线和二线城市。 一个典型的例子是苏州试图在今年上半年突破上海房价的上限,并很快连续四轮受到监管。Xi安省首次上调后不久,出台了最严格的控制措施 到2020年,国家棚户区改造将全面完成,“不把房地产作为短期经济刺激手段”的政策将继续实施,房地产调控也将继续。 今年8月上涨的前10个城市基本上都是薄弱的二线城市和没有严格监管的三线城市。 其中一些城市,如南宁和呼和浩特,已经被监管机构点名批评。

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