金融时报|业绩爆发彰显英雄本色,金科股市升至十亿房地产巨头

作者|尚莉姆流程编辑|讯2018,中国房地产市场汹涌澎湃 在宏观层面,国家继续坚持“不投机倒把”的基本原则,行业监管不断深化。 市场也经历了从热到冷的变化。今年上半年,一些城市仍然交易活跃,需求超过供给。为防止市场过热,各地继续加大调控力度,部分三线、四线城市也被纳入调控范围。下半年,市场气氛迅速转凉,许多城市房地产项目的访问量和认购率大幅下降,交易速度明显放缓。 在过去的18年里,许多房地产企业的压力急剧增加。一方面是由于政策和行业带来的销售压力,另一方面是由于金融环境的限制带来的资本压力。 在这样一个大环境下,只有那些能够认真评估形势的企业才能经受住严冬,脱颖而出 而金科股份就是这样一个综合性的房地产集团 2019年3月25日晚,金科股票发布2018年度报告:2018年,金科实现营业收入412.34亿元,同比增长19%,连续8年保持稳定增长 净利润达到40.21亿元,同比增长76%,其中扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润为40.19亿元,同比增长137% 每股收益为0.72元,同比增长106%。 股本回报率为19.45%,同比上升8.82个百分点。 当前销售额达到1188亿元,同比增长81%,首次突破1000亿元规模。平均销售价格约为8852元/平方米,比2017年上涨1379元/平方米。 这些迷人的数据揭示了什么信息?以下是对丰云君的详细解读 金科发展简史1998年,金科出生在山城重庆 第二年,金科的第一个项目,金科花园,启动了。 五年后的2004年,金科已经成为中国前100家房地产公司之一。 随着中国经济的快速发展,金科再次迎来了春天。 2007年,金科开始实施国家跨区域发展战略,失去了儿子无锡,进军长江三角洲。2008年开花,先后进入北京、四川、湖南、江苏等地区,总土地储备超过1000万平方米。 2011年,金科在深交所上市,迎来了资本市场的春天 经过20多年的发展,目前金科已初步形成民生房地产开发、科技产业投资运营、社区综合服务、文化旅游和医疗保健等相关多元化产业“四位一体”协调发展的战略格局。 房地产开发业务集中在“三圈一区”、“八大城市群”等重点城市进行集约化发展。目前,已布局长三角、京津冀、粤港澳湾、成渝、中原、长江中游、北部湾、山东半岛等城市群,并已进入全国23个省、直辖市和自治区。 金科目前有三大产品线,分别是琼花(顶级豪宅)、崔波(优雅屋)和集美(都市屋) 截至2018年底,累计开发面积超过6800万平方米。 2018年,金科销售额达到1188亿元,正式步入1000亿住房企业行列。 截至2018年底,金科的可销售面积超过4100万平方米,土地储备十分充足。 2.财务分析第1部分。经营业绩:逆势增长,收入和利润达到新高 2018年,其收入和净利润(不包括对母公司的不回报)均创下历史新高。 其中,2018年收入412.34亿元,同比增长18.63%,连续8年保持持续增长,净利润40.19亿元,同比增长137.03%,近5年复合年增长率为55.07% 可以说,除去母亲的净利润增长率是显著的。 (数据来源:公司年报)从收入来源来看,2018年,金科房地产和物业收入分别占总收入的92.17%和4.21%,是金科收入的主要来源。 然而,2018年,其他收入在金科收入中的比例从2017年的1.50%上升至3.17%,而风能投资和发展的比例为0.45%,表明金科在相关多元化方面也取得了进展。 2.销售和预收款分析接下来,在销售方面,让我们来看两个“领先指标”——销售额和预收款——它们在房地产企业中尤为重要。 (资料来源:公司公告)根据金科近五年销售额和预付款余额的增长变化,可以分为两个阶段:2014-2015年是稳定增长阶段:销售额和预付款余额增长相对缓慢,销售额和预付款余额基本保持在200亿元以上。 2016-2018年高速腾飞阶段:销售额从2016年的341亿元增长到2018年的1188亿元(目前2018年1000亿元的业务目标已经实现),同比增长80.55%,三年年均复合增长率高达86.65%;预付款从2016年的262.74亿元增加到2018年的762.76亿元,同比增长78%,三年平均复合增长率高达70.38% 与2018年和2017年预付款/销售额的比例相比,可以看出,2018年预付款余额占销售额的64.21%,2017年的比例为65.13%,两年来变化不大。 2018年,金科的预收款余额约占当年销售额的65%。然而,从2018年房地产行业的放缓来看,金科要保持这样的增长趋势确实不容易。 根据金科在2018年年报中披露的商业计划,2019年,该公司及其投资的公司将达到1500亿元的年销售目标,计划新增建筑面积约3000万平方米,年底新增建筑面积约5500万平方米,新销售额3200亿元。 在社区综合服务方面,计划全年新增合同管理面积5000万平方米。 我们预计,前期收款和销售额的良好表现将使金科的收入在2019年保持持续高速增长。 3.盈利能力大幅提升(数据源:公司公告)从上图可以清楚看出,2018年,金科的综合销售毛利率、净销售利率和净资产加权平均回报率均为五年来最高,表明公司盈利能力大幅提升。 从过去五年利润指标的趋势来看,经历了2016年的下滑后,2017年的三大利润指标都开始回升,并且这种好转趋势一直持续到今天。 其中,2018年销售毛利率为28.57%,比2017年上升7.25个百分点。 从具体收入构成来看,2018年房地产收入占总营业利润的92.17%和92.13%。 主要是由于房地产销售毛利率的增加(从2017年的20.51%增加到28.56%),金科2018年的综合销售毛利率大幅增加,而同期销售毛利率的增加大于成本率的增加,这最终体现在净销售率和加权股本回报率的提高上。 2018年,金科净销售利率为9.75%,加权股本回报率为19.45% 金科的三大利润指标也达到了过去五年的最高值。 4.偿债能力和融资能力分析(1)资产负债水平分析2018年,金科资产负债率为83.63%,同比下降2.16个百分点 由于房地产企业自身的销售特点,扣除预付款余额后,金科2018年实际资产负债率约为50.57%,同比下降约8个百分点,资产负债率为近5年来最低。 资产负债水平的下降表明公司长期负债风险降低,资产负债结构更加合理,经营方式更加稳定。 (数据来源:公司公告)(2)现金计息负债率分析从货币资金与短期计息债务的比较中,可以判断公司资金是否能够有效覆盖短期计息债务。 (数据来源:公司公告)近三年来,现金短期计息负债率一直保持在1以上,即金科账户近三年的货币资金足以偿还相应的计息债务。 2018年,金科短期计息负债总额275.23亿元,其中短期贷款31.96亿元,一年内到期长期贷款199.99亿元,一年内到期债券43.36亿元。相应的货币资金金额为298.52亿元(其中非限制性资金294.84亿元)。现金短期计息负债比率达到108倍。金科账户中的货币基金组织可以有效覆盖短期计息负债 总体而言,短期偿债风险控制可控,短期偿债能力强。 (3)融资能力分析融资能力是房地产的主要竞争力之一。 2018年,金科先后完成不同规模债券发行和资产支持票据发行。 2018年12月,金科获得中国证监会批准,发行总面值不超过44亿元的公司债券,2019年3月完成了20亿元的首次发行。 此外,为了拓宽融资渠道,结合海外债券市场现状和资本需求,金科计划在海外发行总额不超过10亿美元(含10亿美元)的高级债券。 截至2018年,上述债券融资也在持续推进中。 2018年,金科实体的信用评级从之前的AA+上调至AAA,评级前景保持稳定。 良好的融资能力和广阔的融资渠道为其未来的高速发展提供了强有力的支持和保障。 5.持续的高额股息将于2018年返还给股东。金科计划在2018年底以53.4亿股总股本为基础,每10股派发3.60元(含税)现金股利,现金股利总额为19.22亿元。根据2019年3月26日的收盘价6.57元/股,股息率达到5.48% 三.明确战略目标2017年6月,金科制定了公司发展战略规划纲要(2017-2020年),并制定了未来4年的发展战略 目前,这笔钱已经通过了一半的发展战略过程,前两年的销售目标已经完美完成。 2018年,金科进一步提出“四位一体、协调发展”的战略发展方向 在投资布局方面,我们坚持以深度培育为重点,以“三圈三区、八大城市群、25个核心城市”为重点 在继续巩固成渝地区主导地位的同时,将逐步增加对其他地区的投资,实现全国均衡布局。 作为战略驱动型上市企业,公司具有明确的战略目标,并根据外部环境的变化进行动态调整。 2017年上半年,公司制定了《发展战略规划纲要(2017-2020)》,确定了2017年至2020年每年的战略目标,并制定了详细的战略实施路径。 结论2016年以来,金科发展速度明显提高,绩效达到新的高度。 2018年,金科口不返母公司净利润同比增长137.03%,成为业内最佳之一。 丰富的土地储备、多元化创新的融资能力、稳定提升的盈利能力、高效的管控能力、稳定的管理风格和持续的分红,金科用自己的实力证明了“中国民营企业500强”、“中国房地产上市公司a股10强”的辉煌。 《不同的风云早报》“|中信期货市场为什么要针对当前形势进行调整,单方面开立大规模订单?(3.26)】;“风云海外趋势|股价大幅下跌的生源宣布50亿美元回购计划;竞争对手争抢凯洛格饼干业务快速回顾风云年报|宁沪高速:稳定盈利,缓解偿债压力”丰云年报快速回顾|广誉:关注应收账款和现金流”

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注